Depuis début 2023, le marché de la location connaît des bouleversements. Dans le but de combattre la précarité énergétique et d’optimiser le parc immobilier, la loi climat et résilience du 22 août 2021 impose de nouvelles obligations réglementaires, notamment pour les bailleurs, en matière de travaux de rénovation de logements locatifs. Afin de venir à bout des passoires thermiques très énergivores, les pouvoirs publics ont mis en place un plan d’action qui vise à atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050.
Propriétaires bailleurs, Dorémi vous éclaire sur le sujet.
Bilan sur les passoires thermiques en France
Il n’est pas rare pour des millions de français de ressentir une sensation de froid chez eux en hiver, même lorsque le chauffage est allumé. Bien souvent, c’est le cas dans des maisons ou des appartements anciens et par conséquent mal isolés. L’air extérieur s’infiltre dans les logements, les rendant alors poreux, d’où l’utilisation du terme de “passoire thermique”.
Définition
Il existe 5,2 millions de logements classés F ou G au titre du DPE selon une étude de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, les maisons individuelles en représentent 20%.
Ces passoires thermiques ne sont pas obligatoirement des logements insalubres mais plutôt des maisons qui ont une consommation de chauffage et/ou de climatisation démesurée. Ce type de logement est très énergivore, les factures s’emballent mais le confort des ménages s’amoindrit… Les habitants sont donc en situation de précarité énergétique. C’est malheureusement le quotidien des millions de français avec parmi eux, des milliers de locataires.
Vous souhaitez vous lancer dans la rénovation de votre logement locatif afin de le rendre performant ? Voici quelques questions à vous poser avant de commencer.
Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?
Maintenant que la définition des passoires thermiques est plus claire, voyons ensemble comment déterminer si votre logement en fait partie.
Il s'agit le plus souvent de logements anciens construits avant 1975 car le manque de réglementation et de technique sur les systèmes d’isolation ont fragilisé les bâtiments.
Il existe plusieurs éléments auxquels il est nécessaire de prêter attention afin de déterminer le niveau de précarité énergétique de votre maison et s’il sera nécessaire de faire la rénovation de votre logement locatif.
Un critère qui ne trompe pas : les factures de chauffage trop élevées ! En moyenne, elles ne doivent pas dépasser 8% de vos revenus mensuels. À l'inverse, votre logement est probablement surchauffé ou surclimatisé du fait des déperditions thermiques dues à la mauvaise isolation du toit, des murs et du sol.
Ces fortes consommations d’énergie induisent naturellement un diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement situé entre F et G. Avec cette étiquette énergie, plus de doute, vous saurez à la fois quantifier la consommation énergétique estimée et les émissions de gaz à effet de serre de votre logement.
Un autre critère important est le niveau d’humidité de votre logement, qui se remarque à l’œil nu (tâches sur les murs, peinture qui s’écaille …) et qui crée un inconfort thermique. En bref, vous ne vous sentez pas à l’aise chez vous !
Les biens interdits à la location d’ici à 2025
Vous avez conscience que la rénovation de votre logement est indispensable pour le locatif ? Depuis le 1er janvier, il y a du changement sur le marché de la location : tour d’horizon sur les mesures prises par le gouvernement.
Quel avenir pour les passoires thermiques en location ?
Le Gouvernement a réfléchi à des solutions pour lutter contre la précarité énergétique des ménages locataires de passoires thermiques. La loi Énergie Climat adoptée le 8 novembre 2019 contient un calendrier de mesures mises en place afin de venir à bout des logements à faible DPE.
Depuis le 1er janvier 2023, les logements ayant une consommation d’énergie supérieure à 450kWh/m2, soit classés G+ sont interdits à la location. Cette mesure concerne 90 000 en France dont 70 000 privés.
À partir du 1er avril 2023, il sera nécessaire d’effectuer un audit énergétique de votre logement, si vous le savez énergivore, afin de pouvoir le mettre en location.
D’ici à 2028, le gouvernement prévoit enfin d’élargir l’interdiction de la location des logements classés F ou G.
Comment rénover son logement locatif de manière efficace ?
L’idée de vous engager dans une rénovation énergétique performante a germé dans votre esprit ? Plusieurs questions vous viennent en tête et vous vous demandez comment vous entourer d’artisans de confiance et surtout, par où commencer ?
Afin de rendre votre maison performante, la rénovation doit tout d’abord s’axer sur 6 postes de travaux essentiels pour une efficacité optimale :
- l’isolation des murs
- la toiture
- le sol
- les menuiseries
- le système de chauffage
- la ventilation performante
Quant à la réalisation des travaux, en tant que propriétaire bailleur, deux options s’offrent à vous pour la rénovation de votre logement locatif. La première est de rénover votre bien avec l’objectif de le mettre en location une fois les travaux de rénovation énergétique terminés.
Selon le type de travaux réalisés, il vous est possible de commencer les travaux même lorsque votre logement est en cours de bail. Pour cela, veillez à prévenir vos locataires par courrier de la nature des travaux, de leur durée ainsi que la manière dont ils seront réalisés. Si la durée dépasse 21 jours, la loi autorise les locataires à être bénéficiaires d’une baisse du montant du loyer.
Les avantages d’une rénovation performante pour un logement locatif
Voici quelques avantages pour rénovation de votre logement locatif qui assureront la rentabilité de votre projet.
La création d’un bien attractif
Vous hésitez encore à vous lancer dans la rénovation de votre logement locatif ? Rendre votre maison performante est une décision qui peut influencer positivement le processus de location de votre bien. Voici quelques avantages qui pourront faire pencher la balance :
- Atteindre la maison BBC (bâtiment basse consommation)
- Se démarquer sur le marché de la location
- Augmenter le prix du loyer et valoriser le logement
- Assurer le confort thermique et phonique ainsi que les économies d’énergies pour les locataires
- Gagner la confiance des futurs locataires
- S’assurer des locations pérennes
- Garantir les impacts positifs d’un logement performant sur la santé
Un projet ambitieux oui, mais pas sans aides
Les travaux de rénovation énergétique représentent un grand investissement. Fort heureusement, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez bénéficier d’aides pour la rénovation de votre logement locatif.
- Ma Prime Rénov’: à condition de vous engager sur l’honneur à louer votre bien en tant que résidence principale sur une durée d’au moins 5 ans.
- CEE (Certificats d’économies d’énergie) : dans la mesure où ils financent les travaux de rénovation de votre logement locatif.
- Loc’Avantages : Ce dispositif permet à des propriétaires de louer leur logement à des ménages aux ressources modestes, à titre de résidence principale, à un niveau de loyer abordable, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. En tant que propriétaires bailleurs vous devez conventionner votre logement locatif avec l’Anah pour une durée de 6 ans.
- Éco prêt à taux zéro : à condition de louer votre logement en tant que résidence principale.
- Des aides à hauteur de 25 % du montant HT des travaux pour un maximum de 187,50 €/m², soit un maximum de 15 000 € par logement (gain énergétique de 35 % minimum, étiquette D ou E à minima).
- Une réduction d’impôt sur les revenus brut du logements loués (de 15 % à 65 %) et une TVA à taux réduit.
- Des aides locales disponibles auprès de votre collectivité.
Si des doutes persistent quant au financement de vos travaux, vous trouverez les réponses à vos questions par ici.
Témoignage d’un propriétaire bailleur sur la rénovation de son logement locatif
Direction Niort afin de découvrir le témoignage d’un propriétaire ayant fait appel à Dorémi pour la rénovation de son logement locatif. Un projet de rénovation de maison ancienne qui fera le bonheur de ses futurs locataires.
Pouvez-vous nous expliquer les motivations qui vous ont poussé à rénover ce logement de manière performante ?
Nous sommes partis d’une maison ancienne “dans son jus” des années 1970 que nous souhaitions rénover. Notre objectif était de réaliser une rénovation cohérente, de travailler avec les artisans locaux qui se connaissent et savent se coordonner.
Le but à l’issue de cette rénovation était de mettre la maison en location afin que les personnes y vivant gagnent en confort thermique, en bien-être afin de rester à long terme dans le logement et qu’ils en prennent soin.
Que pensez-vous du résultat des travaux ?
Nous en sommes très satisfaits, aucune mauvaise surprise et les travaux se sont terminés quasiment dans les temps. De plus, le résultat du test d'étanchéité à l’air est de 0,69 (test n50), la maison pourrait donc être considérée comme une maison neuve !
Qu’en est-il du parcours de financement et du dispositif des certificats d'économies d'énergie (CEE) ?
Nous avons vécu un vrai parcours du combattant ! Heureusement que Dorémi était présent pour nous aiguiller, nous apporter un soutien et surtout nous aider à comprendre à quoi correspondent toutes ces certifications pour nous faire bénéficier des meilleures aides.
Maintenant les travaux de rénovation terminés, quel est votre retour d’expérience ?
Nous sommes ravis pour les locataires qui se rendront très vite compte de leurs faibles factures de chauffage ! Nous avons grandement conscience de la plus-value apportée à la maison avec la rénovation. Tous les investissements de temps et d’argent seront valorisés dans le futur. C’était une expérience très enrichissante sur laquelle nous nous sommes sentis en confiance, notamment grâce à l'expertise des artisans mise au service de la rénovation de notre logement locatif. Nous avons rénové un autre bien il y a plusieurs années. Nos locataires vivent dans la maison depuis 10 ans et prennent soin de ce bien en location. C'est bénéfique pour eux et pour nous !
La rénovation performante apparaît comme la solution pour la rénovation de votre logement locatif. Valorisation de votre bien et location pérenne, rénover votre logement locatif est un projet gagnant-gagnant.
De plus, les évolutions des mesures gouvernementales sur les années à venir incitent fortement les propriétaires bailleurs à agir dès aujourd’hui pour la rénovation des logements locatifs de demain.
